公积金条例第三次大修 + 商品房销售制度新规：9月20日起多项新政落地

2026年8月以来，住房和城乡建设领域连出两条重磅政策：8月10日国务院总理李强签批《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》（以下简称《决定》），8月28日住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》）。两条新政将于9月20日起相继施行，覆盖缴存、提取、贷款、预售、交付全链条，是”房地产发展新模式”落地后最系统的一次制度调整。本文基于新华网、新华社、上海证券报等权威报道，对两次政策进行系统梳理。

一、住房公积金：提取情形由 6 类扩至 9 类，装修与物业费可提取

《住房公积金管理条例》自1999年颁布以来历经三次修订，本次是二十余年力度最大的一次制度调整。《决定》共二十项修改，主要内容可归纳为四个方面：

1. 提取范围拓宽：提取情形由原来的6种拓展为9种，新增”装修自住住房”和”支付自住住房物业费”，并设置”国务院批准的其他住房消费情形”兜底条款，覆盖租房、购房、建房翻建大修、偿还房贷、装修、缴纳物业费、离退休、完全丧失劳动能力终止劳动关系、出境定居等全场景。
2. 取消租房收入比例门槛：删除原条例”房租超过家庭工资收入规定比例”的前置条件，租房提取约束显著放宽，对刚毕业、新就业、暂未购房的青年群体更友好。
3. 灵活就业人员纳入制度：个体工商户、非全日制从业人员及其他灵活就业人员可自愿缴存住房公积金并按规定享受政策支持，配套办法由设区市级以上地方政府负责，体现”不强制、不一刀切”原则。截至2024年末已有200多万灵活就业人员参加了试点。
4. 办理提速：提取审批时限缩短至3日，贷款审批由15日压缩至10日；推动缴存记录全国范围内互信互认，方便异地转移接续与异地贷款。

住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛指出，新增”国务院批准的其他住房消费情形”作为兜底条款，使公积金使用场景不再局限于当下已知的项目清单，可更灵活地回应缴存人住房消费变化。

二、资金管理：投资范围扩至政策性金融债，存贷利率上收国务院

全国住房公积金缴存余额已超10.93万亿元。本次修订同步调整资金运行管理：

• 投资渠道拓宽：公积金可购买国债和政策性金融债，是行政法规层面首次放开该类投资品种，有助于公积金保值增值。
• 利率管理上收：存、贷款利率制定权限上收国务院，避免各地差异过大带来的套利与监管不一致。
• 违规惩戒明确：欺诈、伪造材料等手段违法提取者，责令退回且3年内不得提取或申请公积金贷款；骗取公积金贷款者，5年内禁止提取与申请。
• 信用信息归集：公积金领域公共信用信息纳入全国信用信息共享平台，实现”一处失信、处处受限”。

司法部、住建部负责人答记者问时强调，修改坚持”积极稳妥”原则，在确保资金安全的前提下提升使用效能，更好适应房地产发展形势和缴存人多样化需求。

三、商品房销售：现房销售优先、预售门槛抬至”主体结构封顶”

住建部等三部门《通知》围绕”防范交付风险、加快构建房地产发展新模式”做出系统性部署：

1. 预售门槛抬升：商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体由各地结合实际确定，从根本上压缩烂尾空间。
2. 预售资金全额监管：购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入主办银行的资金监管账户，项目竣工验收、水电气热等具备交付条件后才可解除监管。
3. 优先推行现房销售：通知施行之日起新出让土地项目和已出让未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；已取得规划许可证的项目，鼓励现房销售，实现”所见即所得”。
4. 推行”交房即交证”：现房销售前应办理房屋首次登记，购房人交付时同步取得不动产权证书。
5. 项目开发公司制 + 主办银行制：项目开发公司承担工程质量首要责任，一个项目确定一家主办银行，开发贷款发放与项目建设周期匹配，回归”金融为项目融资”的本源。

《通知》还要求各地同步完善土地供应、金融支持、不动产登记等政策，提高管理服务效能，并制定实施细则、加强政策解读。

四、地方落地：北京、上海、南京、成都、西安接连跟进

国家层面制度”立柱架梁”后，地方进入密集落地期，呈现”一线示范、二三线跟进”特征：

• 北京（8/7日）：首套住房公积金贷款最高120万元、二套100万元；夫妻双方均为缴存人首套最高240万元、二套200万元，均为历史新高。城六区户籍家庭在城六区外购房可上浮20万元，购买绿建住房可上浮40万元。
• 上海（8/20日，”沪八条”）：6部门联合印发8项优化举措，扩大提取公积金支付购房首付款范围，优化提取频次和限额。
• 成都（8/25日）：新建商品住房公积金贷款最低首付15%；按实际正常偿还利息的20%给予贴息，单笔最高2.5万元；购买绿建一星及以上住房，贷款额度上浮20%。
• 南京（8/29日）：住房公积金异地贷款范围扩展至全国，9月1日起施行。
• 西安（8/26日）：购房人提取住房公积金时限由5年延长至10年；提高无房职工租住住房提取额度；安排5000万元专项补贴支持”卖旧买新”，单套最高2万元。
• 郑州：存量住房贷款首付比例由30%降至20%，推出家庭代际互助贷款机制。

中指研究院张文静表示，此轮楼市新政具有明确的”窗口效应”，及时响应国家层面公积金制度改革方向，将更大力度激活住房公积金。

五、对从业者与购房者的启示

1. 刚需与改善型购房者：关注本地公积金中心细则更新，及时申请装修提取、贷款贴息、绿建额度上浮等红利，月供压力有望显著下降。
2. 跨城就业群体：全国公积金数据互认推进后，异地转移、异地贷款办理时长将明显缩短，建议保留好缴存证明与社保证明。
3. 灵活就业人员：个体工商户、网约车司机、外卖骑手等群体可自愿缴存并享受贷款权益，新市民、青年人将更受惠。
4. 开发企业：预售门槛抬升、预售资金全额监管、现房销售优先，意味着”高周转、高杠杆”模式彻底转向”项目公司 + 主办银行”的稳健融资模式。
5. 建筑行业：现房销售与”交房即交证”对工程质量管理、交付合规、产权办理效率提出更高要求，”好房子”将成为差异化竞争点。

2026年9月20日将是公积金新规正式施行的关键节点，而商品房销售制度改革也已落地。建议相关从业者密切关注所在城市实施细则、贴息申报流程、绿建认定标准等配套文件，把政策红利转化为可执行的市场策略。