城市更新进入“加速期”：年内近百条政策落地，四川发布5218亿元机会清单

一、政策密度规格空前：城市更新按下“加速键”

进入2026年，城市更新迎来前所未有的政策密集发布期。据21世纪经济报道梳理，今年上半年国家层面共发布或形成城市更新相关政策、会议部署和重要表态25项，同期地方层面出台涉及城市更新相关政策、规划及实施机制59项；7月以来政策继续加码，今年已有近100条与城市更新有关的措施出台，涉及顶层设计、任务安排、组织实施、资金保障等多个层面。

这条密集落地的政策线，有着清晰的时间脉络。2025年7月，中央城市工作会议时隔十年再度召开，明确“两个转向”重大判断——我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效，并将“推进城市更新”作为实现城市内涵式发展的重要抓手。

此后，中央经济工作会议提出“高质量开展城市更新”，2026年政府工作报告明确“高质量推进城市更新”。4月，财政部、住建部发布《关于开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》，明确中央财政的补助标准和支持范围；5月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，作为该领域首部国家级专项规划，量化指标与重大工程一并落地；6月，住建部公示2026年中央财政支持实施城市更新行动的15个城市名单；7月13日，《扩大消费“十五五”规划》进一步把城市更新与扩内需紧密挂钩。

中指研究院指出，与政策数量相比，更值得关注的是政策结构的变化：政策重点正由方向性部署和任务安排，逐步向规划引领、项目生成、要素保障、资金支持和监督评价等实施环节延伸。“政策内涵已由传统的居住环境改善和基础设施改造，逐步拓展至存量资源盘活、城市功能完善、产业空间优化和消费潜力释放”。

二、资金组合拳加码：2570亿元专项资金保障落地

城市更新从纸面走向地面，离不开真金白银的投入。2026年中央财政通过多条渠道形成清晰的资金“组合拳”，全年合计安排专项资金超过2570亿元：

• 中央预算内投资970亿元：2025年国家发改委首次设立城市更新专项，2026年规模较2025年增加170亿元，增幅约21%。重点支持城镇老旧小区改造、城市危旧房改造等公益类、基础类项目，预计惠及居民约800万户。
• 超长期特别国债1600亿元：较上一年增加250亿元，定向支持城市燃气、排水、供水、供热等地下管网建设改造，加快补齐城市生命线短板。
• 城镇保障性安居工程补助资金：2026年预算672.41亿元，按“奖补结合”原则80%按任务量分配、20%作为奖励，预计涉及城市更新（城中村改造+老旧小区改造+棚户区改造）超过400亿元。
• 中央财政定额补助：2026年支持城市更新资金或超160亿元，三年累计支持城市达50座，东部、中部、西部每个城市补助总额分别不超过8亿元、10亿元、12亿元。

地方层面同样在加码。7月28日，四川省发布“十五五”时期首批城市更新机会清单，涵盖1753个项目，计划总投资5218亿元，覆盖老旧小区改造、老旧街区厂区改造、城市基础设施改造升级、城市生态修复等八大领域。清单中包含融资需求项目946个（计划融资1682亿元）、招商运营项目298个（总投资1091亿元）、低效资产盘活项目382个（涉及889万平方米闲置资源），副省长马正勇出席发布会。

从“十四五”到“十五五”，城市更新总投资规模预计从约12.5万亿元跃升至20万亿元，增幅约60%。其中老旧小区改造需投资8万亿元以上，城中村及危旧房改造约2.5万亿元，地下管网升级约4万亿元，成为稳投资、扩内需的重要载体。

三、地方落地提速：从“项目清单”到“试点样板”

国家层面的规划与资金到位之后，地方正进入实操落地阶段。从政策梳理看，地方城市更新制度建设呈现两个明显变化：

变化一：从专项行动转向常态化制度安排。北京于2026年1月1日就出台《北京市城市更新政策激励工具箱（1.0版）》，随后发布第一批城市更新计划项目清单；上海、广州、深圳、福建、海南、广西、青海、山西、江苏、安徽、河南等地均已发布专项行动方案、条例或“十五五”规划；武汉、成都、长沙、杭州、济南、青岛、邢台、唐山、宣城、玉溪等二三线城市也陆续出台配套文件。

变化二：政策工具箱走向精细化。各地围绕项目库、更新单元、规划调整、土地价款、功能转换、混合利用、联合审批、金融支持和运营维护等关键环节加快形成配套政策工具。

标杆案例已在多地浮现。浙江温州乐清虹苑小区（建于1986年、4幢52户）100%业主同意原拆原建，每户自筹约20万元、总额超1000万元，原址新建配电梯车位的新楼，预计2027年6月竣工——该模式已在全国38个城市开展试点。长沙对符合条件的C、D级危房给予每平方米1050元奖补；北京西城区原拆原建项目政府出资约40%、居民出资约60%，一套60平方米的房子业主大约掏36万就能住新楼。武汉也在加快推进危旧住房自主更新、原拆原建试点。

7月22日，住房城乡建设部在上海召开“践行人民城市理念 高质量推进城市更新工作”座谈会，住建部党组书记、部长倪虹主持会议，提出“抓规划、抓项目、抓治理、抓安全”四方面要求，强调建立房屋全生命周期安全管理制度，推进城市基础设施生命线安全工程建设。同期，广东启动《城市更新老旧小区绿色宜居改造评价标准》编制工作，填补国内该领域标准空白。

四、值得关注的几条政策红线

面对新一轮政策窗口，从业者和居民需要把握几条明确边界：

• “拆除比例不超过20%”。国务院《城市更新“十五五”规划》明确，城市更新项目拆除面积不得超过现状总建筑面积的20%，意味着一个小区最多只能拆两成建筑，其余楼栋要走改造提升的路子。
• “先体检、后更新，无体检、不更新”。规划对建成20年及以上的城镇住宅小区开展专项体检，根据体检结果科学编制城市更新专项规划。
• “留改拆并举、以保留利用提升为主”。住建部副部长秦海翔在国新办政策吹风会明确：城市更新不再走拆建暴富的老路。
• “十五五”量化目标：新开工改造城镇老旧小区11.5万个，改造城镇危旧房约50万套（间），完成城市地下管网改造36.5万公里，改造提升老旧街区厂区约1500个，5000个社区进行建设改造。

五、启示与判断

从中央定调到地方推进、从规划印发到项目签约，城市更新已经走完了“立柱架梁”的阶段，进入“施工图”阶段。对从业者而言，2026年下半年要重点跟踪三条主线：

一是项目资金到位情况。1753个省级项目、5218亿元投资计划能否如期落地，将直接检验中央财政与地方专项债的协同效率，配套的金融机构授信与城市更新基金组建是关键观察点。

二是配套政策迭代节奏。容积率优化、混合用地、存量资产盘活、土地价款缓缴、税收优惠等“工具箱”会持续向二线、三四线城市渗透，提前布局的城市将率先吃到红利。

三是居民端的真实体感。从已落地案例看，原拆原建、电梯加装、危旧房改造等“小切口”项目的推进速度，受制于业主协商周期（普遍6-12个月）和补贴政策力度。能否在2027年底前拿出更多可复制的样板，决定了“十五五”城市更新目标的最终成色。

对有老房子的家庭而言，房屋养老金制度正在上海、北京、广州等22个城市试点，住建部已明确澄清“房屋养老金不是房地产税”，个人账户是现有住宅专项维修资金，公共账户由政府通过财政补贴、土地出让金归集，不需要居民额外缴费。北京西城区、上海静安区等核心地段完成改造的老旧小区，房价平均上涨15%-25%。当小区的电梯装上了、管网更新了、社区养老服务完善了，城市更新才真正回到“以人民为中心”的本源。